Ces 2 mois de confinement auront marqué tous les français. Des classes populaires aux classes aisées, du fin fond de la Creuse au 18ème arrondissement de Paris, tout le monde aura été impacté par cet état d’urgence de confinement. Cette période nous a contraint à nous replier sur nous-mêmes en restant confinés chez nous, modifiant ainsi l’usage de notre propre logement (télétravail, sport, déjeuner, loisirs…).

Spécifiquement en Ile-de-France, vous êtes nombreux à considérer que votre habitation manque cruellement de fonctionnalités, d’espace, et surtout de soleil. Cette météo pré-estivale a également participé à cette envie d’ouverture sur l’extérieur. Les franciliens n’auront jamais autant désiré disposer d’un jardin, d’une terrasse ou d’un simple balcon pour déjeuner au soleil, contempler la quiétude des rues, et applaudir nos valeureux soignants. Mais quels sont les effets de ce désir profond ressenti par beaucoup d’entre nous  ? Quel impact ce confinement aura sur la véritable demande de logement disposant d’un jardin, balcon, loggia ou d’une terrasse. Les prix exploseront-ils pour autant ? Comment optimiser ce type de recherche immobilière ?  Nous allons tenter de répondre à ces questions en analysant la situation et le contexte évolutif du marché immobilier francilien. 

L’état existant en Ile-de-France

l’Ile-de-France comporte un parc de logements dotés de balcons dans des proportions identiques aux autres grandes agglomérations. Ces derniers se sont notamment démocratisés à partir des années 50/60 pour répondre à de nouvelles fonctionnalités et un besoin d’ouverture vers l’extérieur. C’est ainsi que les balcons et loggias ont fait leur apparitions de manière massive tant pour les logements sociaux que pour le parc privé.

En banlieue, la politique de logement de l’après guerre a participé à étendre la construction de logement avec balcon mais la véritable apogée correspond aux années 60/70.

Notre capitale comptabilise des balcons de différentes époques et notamment de la seconde moitié du XIXe siècle dans les immeubles haussmanniens. Ces derniers situés généralement au 2ème et 5ème étages répondaient à une codification architecturale et fonctionnelle liée à la hiérarchisation des classes sociales. Seuls les plus aisés disposaient de ces larges balcons filants. Cette extension avait également pour rôle d’isoler acoustiquement les logements de la rue. Sur ce type d’immeuble, les balcons des 3ème et 4ème étages étaient eux destinés à la bourgeoisie moyenne. Par conséquent, les balcons étaient marqueurs d’une hiérarchisation sociale. Ce n’est qu’à partir des années 60/70 que les classes populaires et moyennes ont pu y accéder, preuve d’un progrès social indiscutable.

Néanmoins, à ce jour, sur le territoire francilien, 70% de la population ne dispose ni de balcon, ni de terrasse, ni de jardin, contre 36% sur le reste du territoire. Peu de franciliens ont donc la possibilité de prendre son petit déjeuner au soleil tout en contrôlant le développement de ses tomates cerises. En ce sens, le confinement plus difficile à vivre dans les grandes agglomérations, a largement contribué à accentuer ce besoin d’habiter un logement ouvert sur l’extérieur. 

 

Une offre de balcons et de terrasses portée par la banlieue parisienne

Une étude portée par le  promoteur immobilier Capelli, en partenariat avec l’institut Poll&Roll, a démontré qu’1 français sur 5 souhaite changer de logement. Par ailleurs, suite à cette crise sanitaire, 1 sur 2 a l’intention de modifier son projet immobilier en reconsidérant ses critères de sélection. Il paraît évident que le critère « avec balcon ou terrasse » devienne une priorité pour bon nombre d’acquéreurs. 

Mais si la demande explose, qu’en est-il de l’offre immobilière ? Répondra-t-elle à cet engouement et à quel prix ? Pour cette analyse, dissocions Paris intra-muros du reste de l’Ile-de-France.  

La capitale comporte beaucoup d’immeubles disposant de balcons et de quelques jolies terrasses. Ces derniers sont toutefois réservés aux personnes les plus aisées. Aujourd’hui, un 2 pièces de 45 m2 avec balcon situé dans le XXème arrondissement, se vend 500 000 € soit plus de 11 000 €/m2. Cette offre immobilière sur Paris était déjà limitée avant le coronavirus, elle risque de l’être encore plus après. Les heureux propriétaires de ces pépites vont s’accrocher à ces biens convoités pour des raisons de confort et de potentiel locatif. Pour les plus belles terrasses, il est fort probable qu’elles fassent l’objet d’une forte spéculation notamment auprès des investisseurs étrangers très actifs sur le marché des biens d’exception. 

Pour que le rêve de profiter d’un balcon, d’une loggia ou d’une terrasse devienne accessible à l’achat, une majorité d’acquéreurs se tourne vers la banlieue parisienne qui offre des opportunités intéressantes. Toutes les communes qui ont développé leur foncier sur la période d’après guerre en disposent. L’avantage c’est que ces espaces extérieurs sont bien souvent visibles depuis la rue et qu’il est possible de les deviner côté façade arrière. Les plus prisés sont ceux orientés Sud pour bénéficier d’un bel ensoleillement. Attention de bien tenir compte de l’orientation pour évaluer le potentiel d’une telle ouverture sur l’extérieur. L’usage que vous en ferez ne sera pas le même selon son potentiel d’ensoleillement.

Exemples d’offres en 1ère couronne :

– Logement T4 de 85 m2 côté bas de Montreuil disposant d’un balcon orienté Sud : 400 000 €

– Logement T4 de 85 m2 à Bagneux disposant d’un balcon orienté sub avec vue dégagée sur un parc : 450 000 €

– Logement T3 de 65 m2 à Vitry-sur-Seine disposant d’une terrasse en rez de jardin de 17 m2 : 240 000 €

Cette offre à l’achat existe bien, la banlieue parisienne dispose d’une diversité de logements remplissant ce critère. Toutefois, les prix sont très disparates et évoluent selon la localisation du bien, selon son état et selon les caractéristiques de cette ouverture extérieure (orientation, vue, potentiel d’aménagement,…). Les programmes neufs offrent également des opportunités intéressantes qui méritent d’être étudiées. Les promoteurs ont bien compris l’intérêt que les clients ont pour l’usage d’une surface privative extérieure.

 

Quel impact sur le prix du bien immobilier ? 

La configuration d’un logement, sa taille, sa fonctionnalité et son confort participent à l’évaluation de sa valeur. La présence d’un balcon ou d’une terrasse n’échappe pas à la règle, c’est une caractéristique majeure pour une habitation. Il s’agit d’un critère qui pèse beaucoup dans la balance des acquéreurs qui hésiteraient à se positionner entre deux biens différents. Ils auront tendance à privilégier celui qui offre la plus grande surface extérieure, la meilleure orientation ou la meilleure vue.

Quelle est la quote part du prix d’un espace extérieur sur un logement ? Comment les agences immobilières procèdent-elles pour évaluer cette plus-value ? Pour ce décryptage, nous prenons bien entendu le cas de figure d’un espace extérieur privatif pouvant parfois relever des parties communes de l’immeuble mais disposant d’un droit de jouissance exclusif.

Pour évaluer le prix de ce critère important, il n’y a pas de règle à proprement dit mais les experts estiment qu’à Paris une pondération de 30 à 50% s’applique au prix de vente total. Plus la surface habitable est petite et plus cette pondération est majorée. Cette quote part est très significative mais est représentative de la rareté du produit et de l’intérêt que cela apporte au logement. Cette pondération est moins importante en banlieue parisienne et diminue lorsque nous nous éloignons de la capitale. Elle est alors évaluée entre 20 et 40% du montant total du bien et peut aller bien au delà lorsqu’une terrasse offre un potentiel attrayant permettant d’y installer un salon de jardin, une table, un jacuzzi ou des jeux pour enfants.

Cette volonté grandissante qu’ont les franciliens à disposer d’une surface extérieure, aura pour effet d’alimenter une forte demande. Celle-ci est fortement amplifiée par la peur de revivre un prochain confinement. Malheureusement, cette demande ne sera pas compensée par une offre plus conséquente, ce qui provoquera certainement une augmentation des prix pour de tels logements. Les vendeurs se frotteront les mains car ils parviendront à écouler leur bien au prix souhaité et dans un délai restreint. Pour les acquéreurs, ils se feront concurrence et leur intérêt sera porté sur les mêmes biens proposés à la vente. D’un critère parfois optionnel pour certains acquéreurs qui avaient débuté leur recherche avant cette crise sanitaire, ces derniers seront nombreux à le reconsidérer pour en faire un critère prioritaire. La concurrence sera rude, il faudra être persévérant dans ses recherches et particulièrement à l’affût des nouveaux biens mis sur le marché.

 

Conseils et astuces pour rechercher un bien avec balcon, terrasse ou jardin privatif 

Des alertes spécifiques sur les sites d’annonces immobilières

Il vous sera essentiel de modifier votre stratégie de recherche. Etant donné que vous ne serez pas le seul à être intéressé par une surface extérieure, c’est toute votre stratégie de recherche qu’il faut revoir. Il est essentiel de configurer vos comptes de site d’annonce avec un paramétrage spécifique permettant d’être alerté en temps réel des biens concernés mis sur le marché.

C’est la première étape car elle vous permettra de rester en alerte du marché immobilier et de pouvoir scruter le plus régulièrement possible les offres à venir sur le secteur géographique visé. Vous pourrez ainsi bien vous rendre compte du potentiel des balcons, terrasses ou rez-de-jardin proposés car les vendeurs et agences immobilières auront à coeur de les mettre en évidence avec de nombreuses photos.

 

Une vérification systématique du droit de jouissance

Certaines terrasses ou rez-de-jardins peuvent être présentés comme des parties privatives, c’est forcément beaucoup plus vendeur. La réalité peut être tout autre… Il peut s’agir de partie commune dont l’usage privatif est uniquement toléré par les copropriétaires mais absolument pas acté sur le plan juridique. Ainsi, même s’il est possible de profiter de cet espace extérieur, ce sera au bon vouloir des autres copropriétaires qui pourraient à tout moment vous l’interdire via une décision en assemblée générale de copropriété. Cela a également une incidence sur le prix d’achat et de revente du logement. La période qui s’annonce sera donc propice à ce type de présentation erronée avec notamment du mobilier de jardin pouvant être installé en partie commune sans aucun droit de jouissance. La bible en la matière, c’est le règlement de copropriété. Il conviendra de le vérifier par vous même minutieusement en le réclamant préalablement et de manière systématique auprès du vendeur ou de son représentant. En cas de doute, nous ne pouvons que conseiller d’en référer à votre notaire qui vous aidera à procéder à ces vérifications. Et si le vendeur vous indique qu’il sera très facile par la suite de procéder à une demande d’autorisation ou de régularisation, fuyez. Dans une copropriété, ce type de décision requiert l’unanimité, très difficile à obtenir. Dites-vous bien que si elle était facile à obtenir, pour valoriser son bien, le vendeur l’aurait réclamée et obtenue depuis longtemps.

 

L’importance de la configuration et de l’orientation de l’espace extérieur

A chacune de vos visites, il sera important d’être attentif à la configuration des lieux. Un balcon au potentiel intéressant sera accessible depuis une pièce de vie à savoir depuis une chambre ou idéalement depuis un séjour. Le plus important sera la vue qu’il offrira depuis l’intérieur du logement et qui vous permettra d’en profiter durant toute l’année. L’orientation est également essentielle et contribue beaucoup à la valeur du bien. Une petite terrasse n’aura pas le même potentiel selon qu’elle est orientée sud ou nord. Si votre intention est de profiter sur soleil pour bronzer, déjeuner et d’y entretenir vos plantations, les possibilités d’ensoleillement sont à prendre en compte. Munissez-vous d’une boussole lors de vos visites (application très courante sur les smartphones) et vérifier les points cardinaux par vous mêmes en cas de doute. Le top du top, c’est l’orientation plein sud même si elle a pour inconvénient de favoriser les fortes chaleurs en plein été. Orienté au Nord, vous serez toujours à l’ombre… Ce n’est pas l’idéal mais cela peut permettre à ceux qui ont un budget plus serré de pouvoir malgré tout disposer d’un balcon. Une orientation à l’Est permettra de profiter de matinées ensoleillées, très agréable pour envisager des petits déjeuners en plein air. A l’Ouest, ce sont les couchers de soleil qui vous seront profitables. Nous conseillons une dernière vérification concernant la configuration des lieux. Si votre objectif premier et d’avoir la possibilité de pouvoir profiter de repas en extérieur, la largeur du balcon sera à vérifier. Une largeur minimal de 1,5 m vous permettra d’envisager l’installation d’une petite table et de chaises.

 

La sécurité avant tout

Un balcon ou une terrasse aux étages supérieurs présentent pour les usagers un risque de chute non négligeable. Ce n’est pas pour rien qu’il est indispensable de ne jamais laisser un enfant seul sur un balcon. Vérifiez avec attention la tenue des gardes-corps et la solidité de leurs points d’ancrage, la hauteur doit être de 1 m minimum et l’écartement entre les barreaux qui ne doit pas être supérieur à 11 cm. C’est un préalable en matière de conformité. Les possibilités d’aménagement pour pallier à de tels risques sont nombreuses mais soumises pour certaines d’entre elles à des autorisations en assemblée générale de copropriété et auprès des services d’urbanisme. Par ailleurs, il sera judicieux d’évaluer le risque lié aux tentatives de cambriolage qui n’est pas négligeable en Ile-de-France. Dernier point et pas des moindres, la solidité de l’ouvrage est primordiale et en même temps très difficile à contrôler. Les rares accidents d’effondrement et de chute de balcon sont dramatiques. L’état du bâti sera à évaluer à la hauteur de vos compétences et malheureusement tout n’est pas visible. Nous recommandons de questionner le vendeur, son représentant, le syndic ou un homme de l’art (maître d’oeuvre) si certaines pathologies du bâtiment vous alertent comme des effritements du béton, des fissures, des infiltrations et des poussées de fers corrodés. 

Le risque de nuisance à prendre en compte

Celles-ci peuvent être nombreuses : vis-à-vis, bruit, odeur,.. Lors de vos visites, il est important de bien d’évaluer ces possibles désagréments. En pleine journée, vous aurez notamment la possibilité de vous rendre compte des nuisances sonores et de jauger si le vis-à-vis propre à la configuration des lieux vous semble acceptable.

 

 

Conclusion

 

Vous avez toutes les bonnes raisons du monde pour envisager l’achat d’un bien immobilier avec balcon, terrasse ou jardin privatif. Les avantages sont nombreux et permettent de se sentir mieux chez soi, ce qui est loin d’être négligeable en région parisienne. Malheureusement, vous ne serez pas les seuls à envisager cette recherche, le confinement aura eu pour effet d’accroître l’intérêt des espaces extérieurs auprès des franciliens en mal d’espace, de verdure et de soleil. Pour vous démarquer de vos concurrents acheteurs, il faudra être à l’affût de la moindre opportunité, visiter les biens et vous positionner avant les autres. Encore plus que pour un bien sans ce type d’extension sur l’extérieur, vous devrez faire preuve de persévérance, de patience, de réactivité et de méthode. Tous les points de vérification précisés dans cet article sont à prendre en considération. Nous conseillons de les avoir avec vous sur une check-list lors de vos visites et contre-visites pour les consulter et pour analyser tous ces paramètres avec objectivité. D’ailleurs, méfiez vous de l’effet coup de coeur qui pourrait vous inciter à être moins vigilant sur certains aspects juridiques comme le droit de jouissance exclusif. En espérant que cet article vous aura été utile dans vos recherches. 

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