Ivry-sur-Seine est une commune attractive, de plus en plus prisée par les parisiens, habitants de la banlieue, ou par les provinciaux s’installant en Ile de France. La richesse de sa vie culturelle n’est pas la seule raison. Son implantation au portes de Paris est un atout considérable permettant un accès pratique et stratégique à la Capitale et au Sud francilien.

Mais qu’est ce qui justifie cette attractivité ? Quel cadre de vie offre cette commune aux habitants ? Quels sont les tenants et aboutissants du marché immobilier local ? Faut-il franchir le cap d’une recherche immobilière pour habiter ou investir à Ivry ? Cet article vise à vous donner un aperçu objectif et synthétique des opportunités immobilières spécifiques à cette ville.

 

Quelques indicateurs clés à connaître

 

Etablissements scolaires :

  • 16 écoles maternelles et 14 écoles élémentaires bien répartis sur l’ensemble de la commune
  • 4 collèges publics
  • 3 lycées dont 2 établissements publics
  • Enseignement supérieur porté vers des formations principalement scientifiques et médicales (Campus de l’université Pierre-et-Marie-Curie, ESIEA, ESME-Sudria, ETNA, IPSA, école professionnelle supérieure d’arts graphiques et d’architecture de la Ville de Paris-EPSAA, IFEC, IFSI).

Transports :

  • Métro ligne 7, stations Pierre et Marie Curie, Mairie d’Ivry et Porte d’Ivry (à 20 min de Châtelet)
  • RER C vers Paris ou Choisy-le-Roi, station Ivry-sur-Seine
  • 7 lignes de bus
  • La future ligne de tramway T9 qui reliera la porte de Choisy à Orly-Ville
  • Axes routiers majeurs à proximité, périphérique, A4, A6, A86
  • Proximité de l’aéroport d’Orly

 

 

Ivry, une ville attractive et dynamique

 

Cette commune accolée au 13ème arrondissement a considérablement évolué ces dernières années notamment grâce à la création du quartier BNF (Bibliothèque Nationale de France), véritable pôle économique de Paris et laboratoire architectural. A proximité immédiate de la capitale, en bordure de Seine et d’axes majeurs, la ville profite de cet emplacement. Il s’agit d’une commune qui comportait autrefois de nombreuses industries et qui était habitée majoritairement par des ouvriers. Mais depuis quelques dizaines d’années, l’économie a été boostée par l’installation de nombreuses entreprises et sièges sociaux. Les activités de gestion des déchets, de l’environnement et de l’édition/impression ont fortement contribué à dynamiser le bassin d’emploi local.

La ville comporte 10 500 logements sociaux, ce qui explique la forte proportion de locataires habitants. Mais ce serait réducteur de limiter la IVRY-SUR-SEINE à cette particularité. La commune se « boboïse » et connaît un dynamisme économique phénoménal avec l’arrivée de trentenaires et de jeunes familles. Le dynamisme local et l’attractivité des loyers et prix à l’achat y sont pour beaucoup. A Ivry-Sur-Seine, le maître mot c’est mixité et ça fonctionne très bien.

 

 

Un cadre de vie agréable

Ivry-Sur-Seine est une ville axée sur le développement durable et sur la maîtrise de son territoire pour ne pas le dénaturer. Il y a une volonté forte de lui conserver son histoire industrielle tout en favorisant son modernisme. Ici les perspectives foncières sont considérées comme un trésor qui mérite réflexion et bonne intelligence pour une gestion maîtrisée de son territoire. La conception des projets urbains est basée sur une cohérence d’aménagement alliant la construction de petits ensembles, une mixité logement social / privé et l’implantation ou la requalification d’espaces verts.

Rappelons également que la commune a adopté le plan climat dès 2011 caractérisé notamment par des efforts importants de réduction de gaz à effet de serre, d’amélioration des performances et de rénovation énergétique. Les élus locaux sont par ailleurs très engagés sur l’amélioration des déplacements alternatifs et l’incitation à des comportements vertueux envers la planète.

Le parc des Cormailles est le véritable poumon vert de la ville mais ce n’est pas le seul puisque la ville est dotée de nombreux autres parcs, squares et jardins partagés. La particularité d’Ivry-Sur-Seine est d’avoir su conserver ses jardins ouvriers malgré une forte pression immobilière. Ces 250 jardins gérés par une association permettent aux usagers de cultiver leurs potagers, à seulement quelques pas de Paris.

 

 

Quid du marché immobilier d’Ivry-sur-Seine

Tout d’abord, la carence en logements à vendre est très nette, autant à Ivry que dans le 13ème arrondissement ou dans les communes limitrophes. Pas de réelle surprise, nous sommes bien en zone tendue, la pénurie de logement est réelle. Cela explique que le marché immobilier profite depuis de nombreuses années aux vendeurs et beaucoup moins aux acquéreurs. A cela, Ivry-Sur-Seine n’est pas épargné. A l’échelle du département du Val De Marne, le nombre de bien à vendre est plus important. La tendance est la même partout autour de la capitale, plus nous nous éloignons de Paris et plus le marché de l’offre et de la demande se détend et s’équilibre.

Les prix affichent une augmentation d’environ 11% depuis 5 ans mais nous sommes encore loin des prix pratiqués dans les communes voisines limitrophes de Paris (Le Kremlin Bicêtre et surtout Charenton). L’écart avec Paris est d’autant plus significatif qu’en traversant le périphérique, les prix de l’immobilier passent du simple au double. Qu’à cela ne tienne, Ivry représente le meilleur rapport « proximité Paris / prix » du Sud francilien. La voilà, la raison principale qui attire en nombre les acquéreurs désireux d’acheter dans cette commune : pouvoir acheter à environ 5000 € le m2, aussi proche de Paris, avec une ligne de métro et RER à proximité.

Le marché de l’ancien est particulièrement dynamique mais celui du neuf également. Sur chaque programme neuf, les Ivryens qui habitent ou exercent leur activité professionnelle à Ivry ont cette particularité de bénéficier d’un certain nombre de logements qui leur sont réservés avec des prix maîtrisés en dessous des prix du marché dans l’ancien !

 

Une pénurie de petites surfaces : studio/T2

Parmi les typologies de biens proposés à la vente, les petites surfaces (studio et T2) sont peu représentées à Ivry contrairement à Paris 13ème. C’est d’autant plus significatif pour les T2 qui en proportion sont beaucoup plus nombreux à l’échelle du département. Le résultat de notre étude est très clair : acheter un studio ou T2 sur Ivry-Sur-Seine n’est pas une mince affaire. L’offre est particulièrement restreinte. Au vu des prix pratiqués sur Paris et notamment dans le 13ème (9 350 €/m2 soit 374 000 € pour un T2 d’une surface de 40 m2), la demande pour ce type de bien est importante et les acheteurs sont prêts à passer le périphérique pour tenter d’acquérir un bien à un prix beaucoup plus raisonnable notamment sur Ivry (5 053 €/m2 soit environ 202 100 € pour le même T2 en termes de surface). Cette combinaison offre limitée / forte demande démontre que la recherche immobilière pour les petites surfaces est assez compliquée sur Ivry.

 

Une profusion de T3 à vendre

Les moyennes surfaces T3 représentent 51% des biens à vendre sur le site se loger, bien plus que les 38% du Val de Marne ou que les 29% du 13ème arrondissement. Ces résultats significatifs s’expliquent notamment par l’abondance de logements de taille moyenne sur la commune, configuration type du logement ouvrier. L’offre est donc plus abondante que pour les petites et grandes surfaces. Celle-ci répond à une demande plus importante également puisque les T3 ont représentés plus du tiers des transactions d’appartements au 1er semestre 2019. Cette configuration démontre que les perspectives de recherche immobilière d’un T3 sur Ivry sont satisfaisantes. Toutefois, l’achat immobilier d’un logement T3 demande d’être à l’affût, de faire le bon tri parmi les biens mis sur le marché et d’être réactif pour saisir les meilleures opportunités.

 

Le difficile marché des grandes surfaces : T4/T5 ou +

Sur le marché immobilier ivryen, les appartements de type 4/5 ou plus sont en proportion moins nombreux que dans le 13ème arrondissement ou que dans l’ensemble du département du Val de Marne. Les habitants tiennent à leurs logements de grande surface et hormis pour raison familiale ou professionnelle, ils s’accrochent et ne souhaitent pas vendre. Les logements T4 représentent tout de même 17% des appartements achetés lors du 1er semestre 2019. Pour les T5 ou +, cela chute à 2%. Toute recherche d’un logement de ce type demandera une forte implication pour dénicher la bonne opportunité d’autant plus que pour ce type de bien, l’environnement proche et la proximité des commerces et des établissements scolaires comptent pour beaucoup.

 

Peut-on rêver d’une maison à Ivry-Sur-Seine ?

L’offre de maison à vendre sur Ivry n’est pas débordante mais elle a le mérite d’exister, ce qui n’est pas le cas dans le 13ème arrondissement de Paris : petits lotissements et maisons ouvrières. Ces biens sont rares et lorsqu’ils sont mis en vente au prix du marché, ils trouvent preneurs très rapidement. Posséder une maison avec jardin à deux pas de Paris est un luxe qui n’est pas accessible à tous mais qui est très prisé des parisiens en quête d’espace, de calme et de verdure. Une telle recherche immobilière demande une bonne connaissance des secteurs offrant ce type d’opportunité. Les maîtres mots des démarches à effectuer sont « régularité » pour scruter les offres mises sur le marché, et « réactivité » pour visiter et se positionner rapidement. 

 

Qui dit passé industriel dit Loft

Ivry regorge d’anciens ateliers industriels. De nombreuses réhabilitations ont transformé ces ouvrages en de véritables lofts lumineux et chatouillants. Ces bâtiments ont été pris d’assaut par des artistes au milieu des années 80. Cette tendance n’a cessé de croître pour atteindre un pic dans les années 2000/2010. Ainsi, les prix d’acquisition (achat + travaux) à l’origine plus bas que dans des logements conventionnels ont finis par largement les dépasser. L’idée d’habiter de grands volumes, lumineux ,et à aménager comme bon nous semble, est certes très séduisante sur le papier.

La réalité est tout autre, et même si l’acquisition d’un loft est tout à fait possible, nous nous mettons toujours en garde nos clients sur les difficultés suivantes :

  • l’offre n’est plus aussi conséquente
  • les difficultés à obtenir les autorisations administratives de changement de destination du bien immobilier sont réelles
  • les prix sont considérables (environ 1 000 000 € pour un 150 m2)
  • les travaux sont complexes et onéreux (travaux de structure, architecture d’origine à respecter,…)
  • les grands volumes sont plus onéreux à chauffer

Dans le cas d’un projet immobilier pour acquérir un loft, ce n’est pas seulement le bien convoité qui est atypique. Sa recherche l’est tout autant. D’entrée de jeu, la stratégie de recherche est plus contraignante : étendue de la zone géographique visée, vérification et démarches administratives complexes, compétences techniques requises, prospection de friches industrielles. Par ailleurs, la transformation des lieux demande des précautions, un savoir-faire très pointu et les compétences de professionnels spécialistes de ce type de rénovation lourde.

Les usines Bertheau du nom de son concepteur, ont fait l’objet d’opérations de marchand de bien novateurs pour l’époque. Ces ouvrages sont les vestiges de la manufacture ivrienne : Yoplait, Schneider, la graineterie, la manufacture des Œillets…

 

 

 

Focus sur IVRY CONFLUENCE : un pôle d’aménagement majeur

 

Le projet d’aménagement IVRY CONFLUENCE est un des plus importants de la région parisienne. A deux pas de la Capitale, le coup d’envoi de cette transformation urbaine est lancé. L’étendue de ce territoire qui se dresse sur 145 hectares soit 20% de la superficie d’Ivry, est colossale. Exit l’ancienne friche industrielle qui accueillait notamment les vestiges des imprimeries du journal Le Monde, place à une requalification urbaine d’envergure.

Les objectifs sont les suivants :

  • Redonner vie à la partie sud de l’ancien
    quartier industriel de la ville,
  • Équilibrer l’aménagement territorial du Sud de
    Paris
  • Créer un véritable bassin d’emplois
  • Installer
    de grands équipements publics dont un pôle universitaire et des équipements de
    proximité (crèches, groupes scolaires).
  • Augmenter l’offre de logements (dont environ 50%
    d’accession à la propriété)

Le développement des transports n’est pas en reste puisque la création de la ligne T Zen 5 permettra de relier le 13ème arrondissement à Choisy-Le-Roi. Le chantier global programmé en différentes phases est en cours et devrait être livré dans son intégralité entre 2025 et 2027.

 

L’offre de logements neufs ou anciens est très séduisante dans ce quartier. Le projet Ivry Confluence est en train de booster l’attractivité des alentours et c’est Ivry-Port dans son ensemble qui en profite. Cependant les opportunités sont rares et doivent être saisies rapidement. La demande est forte et notamment celle des investisseurs qui sont à l’affût de la moindre opportunité dans ce quartier.

 

 

Conclusion

 

Son emplacement stratégique, son attractivité, son bassin d’emploi, ses perspectives de développement, la qualité de ses infrastructures et son offre de transport font d’IVRY-SUR-SEINE une ville qui intéresse de nombreux acheteurs et investisseurs d’où qu’ils viennent, et notamment de nombreux parisiens. Notre étude analytique du marché immobilier local démontre toutefois qu’une recherche immobilière sur IVRY n’est pas chose aisée. L’offre et la demande sont conséquentes et pour vous démarquer, il sera nécessaire de développer votre réseau de professionnels de l’immobilier et d’avoir une parfaite connaissance des différents quartiers.

IVRY-SUR-SEINE est indéniablement une des communes les plus attractives de la banlieue proche. Au sud de Paris et en proximité immédiate, il s’agit du meilleur rapport qualité/prix pour trouver le logement qui vous correspond.

PasseLePeriph.com est l’agence de chasse immobilière incontournable d’IVRY-SUR-SEINE pour vous aider à trouver votre bien immobilier sur la commune et dans les alentours. Notre implantation locale et nos partenariats avec des agences immobilières fiables sont des atouts incontournables qui nous amènent à être constamment sollicités pour des missions de recherche immobilière dans les différents quartiers de la commune.

 

Sans engagement, Faites-appel à nos experts pour vous conseiller et vous aider à réaliser votre recherche immobilière sur IVRY-SUR-SEINE

 

 

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